Квартира и ЖКХ

Правовое обоснование!

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению сторон. Гражданское законодательство предполагает возможность реализации своих прав в отношении имущества, находящегося в совместной долевой собственности, всеми собственниками пропорционально принадлежащим долям.

Собственник доли имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, однако, прежде чем совершать возмездные сделки, дольщик обязан предложить на возмездной основе указанную долю остальным собственникам.

В момент недостижения согласия или, когда пользование имуществом дольщиком осуществляется с целью нарушения прав иных дольщиков применению подлежат положения ст. 252 ГК РФ.

Так ч. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Однако, если собственник не согласен получить компенсацию, то в порядке ч. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Важным моментом является то, что решение о принудительном выкупе может быть принято только судом и с учетом конкретных обстоятельств дела. Собственник большей части, или несколько собственников долей в отсутствие добровольного согласия миноритарного собственника не могут принять решение о выкупе меньшей доли в отсутствие согласия, хотя бы потому, что регистрация сделок с недвижимостью предполагает добровольность и наличие согласия на сделку всех ее участников.

Обстоятельства, которые примет во внимание cуд!

Невозможно очертить закрытый перечень обстоятельств, который примет во внимание суд при вынесении решения в пользу мажоритарного собственника.

Согласно ст. 67 ГПК РФ Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Что не было оценено судом в первой инстанции, может быть пересмотрено апелляционной, кассационной и надзорной инстанцией, но примерный перечень обстоятельств следующий:

• Отсутствие родственных отношений с собственником большей доли (в случаях наследования или дарения долей супругами детям от предыдущих браков; дарения или завещания бабушками и дедушками внукам, внучатым племянникам, приходящимся другим владельцам родственниками с более низкой степенью родства и зачастую не имеющими тех самых родственных отношений и т.п.)
• Постоянное владение собственником большей доли, в том числе проживание в квартире (единственное, но не исключено, что и основное жилье, при наличии иного имущества)
• Отсутствие намерения вселяться в жилое помещение (в том числе наличие иного основного места жительства, отсутствие обращений за вселением и т.п.)
• Осуществление миноритарными дольщиками распоряжения имуществом, не с целью реализации собственных прав, но препятствования в осуществлении прав иными дольщиками
• Незначительность доли (небольшая площадь), которая препятствует пользованию ей в целях проживания, с точки зрения суда, согласно ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Установление выкупной цены!

В рамках уже начавшегося судебного процесса стороны не лишены возможности согласовать выкупную цену и заключить мировое соглашение, которое будет утверждено судом. Однако этот вариант является идеальным.

На практике каждая сторона хочет получить Решение суда на наиболее выгодных для себя условиях, а суд вынести Решение, которое не будет отменено вышестоящими инстанциями.

Наиболее объективный способ определения цены, назначение судебной оценочной экспертизы. Только эксперт может провести объективное исследование рынка и дать заключение о реальной стоимости квартиры и соответствующей доли.

Данное заключение и будет положено в основу решения суда. Однако, если у сторон возникают сомнения в компетентности эксперта или в его объективности, в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством, стороны имеют право проведения повторной или комиссионной экспертизы.

Таким образом, наличие иных дольщиков на Ваше жилое помещение, не лишает Вас возможности требовать права свободно пользоваться и распоряжаться Вашим имуществом!